Sembradera Huarpe El sistema inmobiliario en Cuyo comienza a transformarse en un negocio, en el mismo momento en que las primeras acequias fueron construídas y la agricultura se transformó en una forma de vida. A partir de ello, los Huarpes comenzaron a fijar los límites de sus sembraderas y por consiguiente a establecerse en forma permanente en ellas. Previo a la llegada de los conquistadores españoles, aquellas tribus encabezadas por Caciques, tenían por costumbre comprar y vender propiedades a partir de la permuta o trueque de productos que producían, a cambio de tierras para sembrar; también, se hacía obsequio de tierras en concepto de regalos y por cuestiones de amistad; pero, no era el alquiler o arrendamiento una operatoria conocida por los aborígenes, por lo tanto, su aplicación como forma de negociar no era utilizada.

Según cuenta el cacique Esteve, su tío el cacique Goazap le vende al cacique Pilectay, padre del cacique Goaimalle; las tierras de Anancat (Dorrego, Guaymallén) que eran regadas por la acequia de Goazap Mayu, a cambio de una oveja de la tierra (guanaco o llama). Después, el cacique Goaimalle recibiría en concepto de herencia las tierras de Anancat, pero, al ser tan grande la tribu se extenderían a la zona contigua de Peipolota (San José y Nueva Ciudad, Guaymallén). Es en este momento, que el rubro inmobiliario comienza a delinear lo que a la postre sería el negocio de los bienes raíces como forma de subsistencia e inversión.

Con la llegada de Francisco de Villagra en 1551, las tierras de la zona de Cuyo pasaron a cotizarse por su fertilidad y abundancia, sumado a que en ellas habitaban las tribus de aborígenes dóciles, que los españoles necesitaban como mano de obra y que pasaron a conformar las encomiendas o grupos de aborígenes, que estaban bajo la tutela de un encomendero o patrón español.

A partir de 1552, Juan de Cuevas sería el principal proveedor de aborígenes para el gobierno de Chile y en consecuencia se transformaría en el mayor encomendero de Cuyo, abarcando las zonas de Uspallata (Las Heras), Huantatav(Gran Mendoza) y las Lagunas de Huanacacache (Lavalle). En aquellos primeros momentos de la colonización española, la adquisión de tierras y encomiendas, era recibida por su dueño en forma de merced real sin invertir dinero alguno en la compra de una propiedad; siendo el gobernador Pedro de Valvidia quien iniciara el proceso de colonización del territorio cuyano a partir de la entrega de tierras y encomiendas en la región.

Con la llegada de Pedro del Castillo a fines de enero de 1561, enviado por el gobernador García Hurtado de Mendoza, y, la posterior toma de posesión de las tierras de Peipolota, se incian los trabajos de mensura del predio y el 2/3/1561, se funda la Ciudad de Mendoza nuevo valle de Rioja. Luego, Castillo trasladaría a partir de la intermediación realizada por doña Estepe (madre de Goaimalle), quien a cambio de una oveja de la tierra (oveja de Castilla o guanaco o llama) le compra al cacique Coyo una parte de sus tierras ubicadas en la zona de Taitanquen (Belgrano y Bermejo - Guaymallén). A partir de ello, Castillo y el cacique Goaimalle, mudan la ya fundada ciudad de Mendoza a la nueva región; comenzando con los trabajos de mensura de las tierras para huerta y viña, a cargo del alcalde Juan de Villegas. El 9/10/1561, rubricado el acto por el escribano Juan de Contreras, Castillo hace merced de las tierras entre los hombres de su expedición, legalizando la entrega a partir de la emisión de las primeras escrituras públicas en la ciudad de Mendoza.

A partir de la asunción de Francisco de Villagra como gobernador de Chile a mediados de 1561, todo lo realizado por Castillo en Mendoza fue desestimado con la llegada de Juan Jufré a Cuyo en enero de 1562. Con la idea de borrar todo lo hecho por Castillo, Jufré decide reubicar la ciudad a " dos tiros de arcabuz " a las tierras del cacique Tabalque (Area Fundacional - Ciudad de Mendoza) y fundar el 28/3/1562 la Ciudad de la Resurrección provincia de los Guarpes; al mismo tiempo, redistribuye las tierras recibidas por los hombres de Castillo, en favor del grupo de expedicionarios que habían llegado junto a él. Después de llegadas ambas expediciones en 1561 y 1562, se produce un éxodo másivo de conquistadores a Chile y comienzan a manipular sus tierras y encomiendas a distancia.

Jufré había sido elegido en el cargo de teniente de Santiago de Chile el 14/4/1563; y es él y el gobernador Villagra, que intiman a los vecinos encomenderos de Cuyo a regresar a sustentar sus yanaconas (servidumbre aborígen) y a poblar sus casas; es por ello que se notifica a los vecinos: Diego Ronquillo de Peñaloza, Cristóbal de Buiza, Alonso de Videla, Francisco de la Peña, Juan Martín Gil, Nicolás de Aguirre, Juan Fernández Herrador, Herando Arias de Sayavedra, Diego de Velasco, Martín de Santander, Antonio Cardoso, García Hernández y Francisco Rubio; para que se preparen y partan el sábado que viene, con sus armas y caballos a las Provicias de Cuyo (Mendoza, San Juan y el Conlara). La provisión real es rubricada por el escribano Juan de la Peña. Al otro día, es pregonado la provisión en la plaza mayor de Santiago de Chile por voz de Francisco de Figueroa, siendo testigos Nicolás de Aguirre y Juan Martín Gil.

En la sesión del Cabildo de Mendoza del 5/2/1566, por orden del corregidor Gonzalo de los Ríos y los alcaldes: Juan de Villegas y Sancho de Medrano; y los regidores: Gabriel de Cepeda, Juan Gómez de Yebenes y Juan Gómez de Don Benito; nombran al regidor Diego de Velasco, como mayordomo mayor de las obras de construcción de la Santa Iglesia del Señor San Pedro y San Pablo (frente a la plaza Pedro del Castillo, Ciudad de Mendoza); el acto es rubricado por el escribano Juan de Coria Bohorques.

A mediados de 1607, el capitán Juan de Godoy le solicita al Cabildo le tasen y vendan dos solares que son del hospital y que tienen frente a la acequia del Molino. Godoy ofrece construir un nuevo hospital y el pago lo ha de realizar con adobes y peones (aborígenes) para la obra. Es nombrado el alcalde Gregorio Morales de Albornoz como encargado para realizar la tasación y se harán 30 días de pregones en la Plaza Mayor, para anoticiar a los vecinos del remate de la propiedad. El 11/8, Godoy se presenta ante el Cabildo y como ya habían pasado más de 30 días de pregones en la Plaza Pública, solicita se haga el remate de los 2 solares que el hospital no ocupa. El escribano Flores informa que Godoy ofertó 16 $ y Pedro de Rivas $ 17, luego Godoy subió la oferta a 18 $ y no hubo más ofertas. El domingo 9/9, luego de la ceremonia religiosa en la Iglesia Matriz y reunidos en la Plaza Mayor y por voz del indio Felipe, en presencia del vicario Diego Ordoñez y autoridades del Cabildo, se realiza el remate público de los solares del hospital. Se inicia la puja con todos los vecinos presentes, pero ninguno hace una nueva oferta, siendo la de Godoy la más alta, pero, al no tener el dinero para pagar se le hace una hipoteca sobre la propiedad.

El alcalde de la Santa Hermandad, Andrés de Escobar, solicita el 18/8/1639, se le haga merced de una cuadra de tierra, lindante con la cuadra del padre Juan Gomez de Lara y por una parte con la tierra de Juan de Villegas y la viña de Juan Lopes de Villaroel y por el otro lado con tierras de Juan de Villegas. El Cabildo hace merced de las tierras; entonces, Escobar en presencia del alcalde Alonso de Videla, arranca unas yerbas en señal de posesión y hace desalojar a unos vecinos que habían usurpado el terreno, siendo testigos: Marcos Beta, Juan de Morales y Diego Flores.

El 6/3/1646, el escribano Juan Ramires de Arellano presenta una petición ante el Cabildo, diciendo que por estar pobre la ciudad y hacer pocos negocios, no puede ganar para alquilar una casa en donde vivir. Solicita se le haga merced de una cuadra de tierra vacía que pertenece al Ayuntamiento y que está en el casco urbano a las espaldas de la viña de Francisco Felipe y de la de Andrés de Escobar, calle en medio y con contrafrente a la ermita del Señor San Juan.

Las autoridades del Cabildo de Mendoza tratan el 12/8/1662, que por cuanto la ciudad esta padeciendo por la falta de abastecimiento de carne y algunos hacendados pretenden que los precios suban y se vendan a valores excesivos; es por ello que el Ayuntamiento ordena al ganadero Juan de Ulloa y Mercado que envie 100 cabezas de ganado para el sustento de la ciudad y se le ha de pagar a 12 reales cada cabeza y ha de tener una ganancia de 4 reales por cabeza.

En 1679, se inicia una causa judicial entre Juana Flores de Videla viuda del maestre de campo Juan Moyano de Aguilar, en nombre de su nieto Miguel de Torres Barros (hijo del sargento mayor Juan de Torres Barros Hinojosa y de Beatriz de Cifuentes y Aguilar) en el litigio que sigue con María de Urquizo (mujer del capitán Juan Godoy del Castillo y viuda del citado Hinojosa) sobre la propiedad de unas casas que fueron de la dicha doña Beatriz, nombran árbitro y componedor, ante el Teniente de Corregidor Pedro Trilles, en Mendoza el 14/2. Se acompaña al expediente las cartas de dote de don Hinojosa a doña Beatriz y a doña María, otorgadas en Mendoza el 1/12/1654, ante el alcalde Andrés Sanchez Chaparro y en San Juan, ante el teniente de corregidor Sebastián de Balmaceda, respectivamente.

Por orden del gobernador José de Garro emitida en Santiago de Chile el 17/9/1682, dispone que todas las tierras que se den en merced, deben ser tasadas para que de su monto lo que redituare se aplicará para propios de esta ciudad (que se vendan las tierras públicas en beneficio de los vecinos). Vuestra Señoría, visto mandar se le den dichas cuadras de tierra por personas de conciencia e inteligencia y lo que montare su tasación mandar a los poseedores de ella paguen los réditos, así del tiempo atrasado como en el que adelante corriere y lo que importare aplicarlo para propios de esta ciudad como lo manda su Señoría, que en otra forma serán nulas de ningún efecto dichas mercedes por haberle faltado a lo mandado por dicho auto.

Luego de la sesión del Cabildo de Mendoza del 19/2/1689, se acordó que el solar en que está Francisca de Salinas, no aparece razón con qué derecho o cargo se le adjudicó y, así, para aclarar el tema, se le da comisión del procurador Juan de Molina Vasconcelos, para que con dos personas de buena conciencia lo tasen y vean lo que vale, y a partir de lo que disponga el Procurador se le dé posesión y declare el cargo con que se le da.

En la sesión del Cabildo de Mendoza del 10/10/1690, el alcalde Francisco de Puebla va a la tierra de Juan de Corvalán y Castillo, al cual tomé de la mano y puesto en pie en dicho solar (tierra) y en presencia de testigos, le paseé por él y le di la posesión actual, corporal, real, vel cuasi (con que se ha designado la posesión no sólo real o corporal sino también de los derechos y otros bienes inmateriales); y en señal de ella arrancó unas yerbas y mudó terrones de una parte a otra y mandó, en señal de posesión, salir fuera a los que presente estaban, la cual la tomó quieta y pacificamente, sin contradicción alguna. Fueron testigos de la entrega y toma de posesión de la tierra: Jacinto de Videla y Manuel Ponce.

Domingo de Molina y Jacinta de Coria Bohorques le venden al alférez Nicolás Atencio el 22/11/1723, dos cuadras de tierra en las afueras de la ciudad, que cada cuadra son de a 150 varas de medir ropa; que por la parte del sur lindan con viña de Esteban Carrillo, por el norte con tierras de Juan Godoy del Castillo, por el este con un pedazillo de tierra de Santos Abrego (exesclavo, pardo libre), y por el oeste con otro pedazo de tierra de Rosa Bonilla. Certifica el acto el alcalde y juez Juan de Molina y Vasconcelos, son testigos: Miguel de Guebara y Simón de Videla; Molina por no saber escribir, firma Joseph de Molina y Vasconcelos. (X,EC,P38,101)

Tadeo de Lemus, Presbítero Domiciliario del Obispado de Santiago de Chile, y, Joseph Gonzalez Penna, se reúnen el 7/1/1769, a fin de llevar a cabo el arrendamiento de una viña, casa, bodega con sus aprestos, huerta de árboles y un molino de pan corriente; Lemus le alquila a Pena lo antes dicho con todos sus muebles el que se hará constar en inventario al momento de la entrega de las propiedad, en cuyo poder queda un ejemplar de este instrumento a cada uno; el arrendador queda obligado a hacer todos los reparos útiles y necesarios a beneficio de dichas fincas de su subsistencia y perpetuidad, como así también a hacer podar anualmente en el tiempo regular la dicha viña a yema. Y cumplidos los 5 años de plazo de arrendamiento, ha de entregar las fincas y muebles el expresado Penna en el mismo estado en que las recibió, exceptuando aquellos casos de incendio, terremoto y otros fortuitos; para el caso que Lemus determinase arrendar nuevamente la finca a otro, ha de tener preferencia el dicho Penna por el mismo precio del actual arrendamiento, el que no podrá pedir rebaja del precio pactado. (X,EC,P89,2)

Francisco Xavier de la Cruz y el escribano Francisco de Videla
Nota: Francisco Xavier de la Cruz le solicita al escribano Francisco de Videla que le emita una copia de la escritura celebrada en el año 1758 con Margarita Pringles por la venta de una propiedad. Mendoza, 14/11/1773. (X,EC,P71,S/Nº)

Buenaventura Lopes, hijo legítimo de Nicolas Lopes y Bernarda de la Fuente, emite su testamento el 10/9/1798, y declara que debe los alquileres del cuarto en que habita, desde el 1 de febrero del presente año, a razón de 10 Reales mensuales (1$ con 2 Reales), manda se paguen; haciendo descuento de algunos Reales que recibió la Patrona (Locador) y constan de su Libro de Apuntes. (X,EC,P136,188)

Josef Ignacio Hernandez como albacea testamentaria de la finada Maria Eulalia Ibañez viuda de Tomás Carrasco, declara el 26/8/1802, que es de extrema necesidad vender la casa, tanto por el deterioro que padecen los edificios estando vacíos, como por las extracciones que a pesar del cuidado se experimentan en las especies sueltas; porque como anoticiado que en el día dársele mayor estimación por haber algunos interesados en su compra, se presentó en 5 del corriente al Juzgado de Primer Voto, en el que corren los autos de la testamentaria de aquella; y habiendo incidido el artículo de la retasa (tasación) de la indicada casa, por un defecto que aparecía en una de sus paredes, se practicó esta diligencia por el Arquitecto Maestro Mayor de esta ciudad, Jayme Roquer, quien sin embargo, de la falta que se representaba, aumentó su valor al de la primera tasación; y el Juzgado en vista de todo, por autos proveídos en 13 del mismo, reiteró al otorgante el permiso de vender dicha casa, con la condición de que se fijásen carteles, para que llegando a noticia del público, se verificase dicha venta en concurrencia de postores, en el que hiciese más ventajosa su postura; lo que así se verificó, reconociéndose y estimándose por tal la que hizo Toribio Barrionuevo, como todo resulta de las diligencias en su razón obradas y asentadas en los autos de dicha testamentaria. En cuya virtud, la venta hecha a Barrionuevo y a efecto de entregarle la correspondiente escritura que solicita el interesado, se pasó por mi el boleto que corresponde a la Real Caja, de la que con fecha de hoy se me avisa haber satisfecho el Real Derecho de Alcabala, por el nominado albacea; quien, vende y da en venta real al dicho Barrionuevo la casa que fue de los finados Tomás Carrasco y María Eulalia Ibañez, la que linda por el norte con el Convento de la Merced (calle San Luis entre Montecaseros e Ituzaingo, Ciudad de Mendoza). (X,EC,P144,33)

Juana Acevedo dice que su finada madre Pascuala Toro le vendió a Melchor Chacón el 3/6/1806, un retazo de sitio a extramuros de esta ciudad que recibió por herencia de su padre, a cuya venta otorgó a su favor un documento simple (hoy boleto compra-venta) que para documentar esta escritura se inserta en ella; el que linda por el oeste con la calle Real del Tajamar y derecho de los Laras, por el este con los Flores, por el sur con Josef Toro, y por el norte con la finada Pascuala. (X,EC,P154,92)
Código Civil y Comercial (www.infoleg.gob.ar)
Por Ley 26.994 del Honorable Congreso de la Nación Argentina del 1/10/2014, es sancionado el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación; siendo promulgado el 7/10/2014 y publicado en el Boletín Oficial el 8/10/2014, bajo el Número 32985 Página 1.

ARTICULO 3°: Deróganse las siguientes normas:

a) Las Leyes: 11.357 (Derechos Civiles de la Mujer de 1923), 13.512 (Régimen de Propiedad Horizontal de 1946), 14.394 (Régimen de Menores y de Familia de 1954), 18.248 (Registro de Estado Civil - Nombre de las Personas de 1969), 19.724 (Ley de Prehorizontalidad de 1972), 19.836 (Régimen Legal de las Fundaciones de 1972), 20.276 (Inmuebles Propiedad Horizontal de 1973), 21.342 (Régimen de Locaciones Urbanas de 1976) con excepción de su artículo 6°(El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes), 23.091 (Régimen de Locaciones Urbanas de 1984), 25.509 (Derecho Real de Forestación de 2001) y 26.005 (Consorcios de Cooperación de 2004);

b) La Sección IX del Capítulo II -artículos 361 a 366- y el Capítulo III de la ley 19.550 (Sociedades Comerciales de 1972), t.o. 1984;

c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266 (Habilitación para Martilleros de 1973) y sus modificatorias;

d) El artículo 37 del decreto 1798 (Defensa del Consumidor - Reglamentación) del 13 de octubre de 1994;

e) Los artículos 1° a 26 de la ley 24.441 (Vivienda y Construcción - Financimiento y Leasing de 1994);

f) Los Capítulos I -con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11- y III -con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28- de la ley 25.248 (Régimen Legal del Contrato de Leasing de 2000);

g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356 (Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido de 2008).

ARTICULO 4°: Deróganse el Código Civil, aprobado por la ley 340, y el Código de Comercio, aprobado por las leyes Nros. 15 (Código Nacional de Comercio de 1862) y 2.637 (Código de Comercio de 1889), excepto los artículos 891, 892, 907, 919, 926, 984 a 996, 999 a 1003 y 1006 a 1017/5, que se incorporan como artículos 631 a 678 de la ley 20.094 (Régimen de Navegación de 1973), facultándose al Poder Ejecutivo nacional a renumerar los artículos de la citada ley en virtud de la incorporación de las normas precedentes.

ARTICULO 7°: La presente ley entrará en vigencia el 1° de agosto de 2015 (Artículo 1º - Ley 27.077).
Constitución de Mendoza
Artículo 14º: El domicilio es inviolable y sólo podrá ser allanado en virtud de orden escrita de juez competente o de autoridad sanitaria o municipal por razón de salubridad pública. La ley determinará los casos y forma de practicarse el allanamiento. La orden deberá ser motivada y determinada, haciéndose responsable en caso contrario, tanto al que la expida, como al que la ejecute.

Artículo 16º: La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Provincia puede ser privado ni desposeído de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley, o por causa de utilidad pública, calificada en cada caso por la Legislatura y previa indemnización.

Artículo 29º: El Poder Legislativo no podrá dictar leyes que priven de derechos adquiridos, o alteren las obligaciones de los contratos.
Corredor Público Inmobiliario
El rubro de los bienes raíces se afianzó a través del tiempo como una alternativa de subsistencia y como una forma de generarse sustento para quien la adoptaba como actividad laboral y comercial. A fin de agrupar a todos los actuantes en el sistema inmobiliario, el 10/12/1977 es fundada la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, para que todas aquellas personas que de alguna u otra forma ejercían el corretaje inmobiliario, tuvieran un lugar de reunión con la posibilidad de intercambiar ideas y perfeccionar sus conocimientos con el dictado de cursos de especialización inmobiliaria. Luego y en el tiempo, el corretaje inmobiliario sufre una invasión masiva de pseudo profesionales dedicados a la comercialización de inmuebles; es entonces, que a partir de años de reuniones y pedidos a las autoridades gubernamentales, por Ley 7.372 del 18/5/2005 y publicada en el Boletín Oficial el 23/6/2005, es creado el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, el cual, entre muchas de las actividades y beneficios que ofrece a sus asociados, hace las veces de contralor a partir de la matriculación obligatoria (Artículo 2 y 4) de todos aquellas personas que ejercen la profesión de Corredor Público Inmobiliario en la Provincia de Mendoza, reformada por la Ley 7.622, de acuerdo con la Ley Nacional 25.028 que reforma la Ley 20.266. El Corretaje está regulado legalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación en el Título IV - Capítulo X - Corretaje: Artículos 1345 al 1355.

Escribanos

Los notarios que actúen en jurisdicción de la Provincia de Mendoza y en el ejercicio de su función pública, percibirán sus honorarios con sujeción a las normas de la presente ley 8.100 del 30/9/2009.
Oferta y Demanda
La expresión "oferta y demanda" fue acuñada por James Denham-Steuart en su obra Estudio de los principios de la economía política, publicada en 1767. Adam Smith usó esta frase en su libro de 1776 La riqueza de las Naciones, y David Ricardo, en su libro Principios de política económica e impositiva de 1817, tituló un capítulo "Influencia de la demanda y la oferta en el precio".

La ley de la oferta y demanda es un modelo económico básico postulado para la formación de precios de mercado de los bienes, usándose para explicar una gran variedad de fenómenos y procesos tanto macro como microeconómicos. Además, sirve como base para otras teorías y modelos económicos. El modelo se basa en la relación entre el precio de un bien y las ventas del mismo y asume que en un mercado de competencia perfecta, el precio de mercado se establecerá en un punto -llamado punto de equilibrio- en el cual se produce un vaciamiento del mercado, es decir, todo lo producido se vende y no queda demanda insatisfecha. El postulado de la oferta y la demanda implica tres leyes:

1º) Cuando la demanda excede la oferta, el precio tiende a aumentar. Inversamente, cuando la oferta excede la demanda, el precio tiende a disminuir.

2º) Un aumento en el precio tiende, más tarde o más temprano, a disminuir la demanda y a aumentar la oferta. Inversamente, una disminución en el precio tiende, más tarde o más temprano, a aumentar la demanda y disminuir la oferta.

3º) El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.
Compra - Venta - Permuta - Suministro
Mendoza Argentina A partir del acuerdo privado entre comprador y vendedor; ya sea en efectivo, permuta, moneda extranjera o financiación; la propiedad ofrecida queda fuera del sistema inmobiliario. Al transferir una propiedad se genera el real y verdadero valor de mercado; es decir, cuando el vendedor... vende y el comprador... compra; y no, cuando el vendedor... publica y el comprador... consulta; en donde, el valor de mercado está en discusión y con la posibilidad más que cierta y segura que ha de estar viciado de errores en su cálculo inicial.

Para que el valor de mercado sea creíble y su influencia sea positiva, debería ser realizado por idóneos en precios de mercado, en lo que respecta a materiales de construcción y valores del suelo donde las propiedades están sustentadas. Algunos actuantes en el proceso inmobiliario (vecinos, agentes, empresas constructoras) comercializan sus propiedades a partir de dichos o de publicaciones en periódicos locales, tomando esos precios publicados como valederos, siendo que talvez, esas propiedades hace años que están en el mercado y, justamente, se transforman en no vendibles por estar sobrevaluadas. Esta sobrevaloración del precio de comercialización, produce un encadenamiento del precio y lo transforma en una epidemia de valores en alza que desvirtúa el mercado y genera una psicósis colectiva, dando como resultado, un descontrol a la hora de comprar o vender una propiedad. Este descontrol está conformado por:

a) Falta de conocimiento: si no se hace un tasación adecuada, el valor de la propiedad será publicado con un precio erróneo y por consiguiente generará la deformación del mismo.

b) Falta de información: si no se tiene buena información para realizar la tasación correspondiente, como son el plano de mensura y la escritura y, el posterior relevamiento de la propiedad en cuestión, el precio no se ajustará a la realidad.

Para que el valor de tasación de una propiedad se ajuste a la realidad y el mercado inmobiliario sea ágil y ambas partes (comprador y vendedor) se beneficien, el cálculo del precio de la misma debería ser desglosado en 3 partes:

1) Valor de la tierra o suelo: a partir de un precio guía, el cual, debe ser fijo y zonificado, para que el mismo no dé posibilidad a su deformación. Al ser el suelo la unidad más básica en la cual se sustenta el negocio inmobiliario, es necesario definir su valor en forma parametrizada y acorde a pautas predefinidas para una correcta valoración.

2) Valor de la construcción o producción: debe ser realizada a partir del conocimiento de precios y valores de: materiales de construcción, mano de obra, costos operativos y de mantenimiento; que son posibles obtenerlos a partir de consultas a los profesionales correspondientes. Para el caso que no haya una construcción o producción en el terreno, el valor será igual a cero.

3) Valor de comercialización: si el valor de la tierra, más, el valor de la construcción o producción, son obtenidos a partir de un estudio serio de la propiedad, debería ser igual a cero. En los casos en que el vendedor quisiera arriesgarse y sacarle un mayor provecho a la venta, debería ser contemplada en este ítem; pero, tendría que ser aclarado en la tasación, como un valor extra al precio real de la propiedad y que el comprador pueda verlo, analizarlo, entenderlo y negociarlo.

Si confundimos la secuencia de comercialización, seguramente el precio de la propiedad será sobrevaluado, sumado a la incertidumbre que genera la inflación a corto, mediano y largo plazo, se desencadena una inflación sobrevaluada (inflación + sobrevaluación) y, en consecuencia, el mercado inmobiliario tiende a paralizarse. Esta parálisis inmobiliaria, lo que genera es que el comprador o inversor, no camine en búsqueda de oportunidades inmobiliarias, sino que, lo inmoviliza psicológicamente a la hora de tomar la decisión de ver al rubro como una inversión a futuro, llevando al vecino a adquirir un bien (auto, viaje, moneda extrajera, banco, etc.) creyendo que su dinero estará mejor resguardado y adquirirá en el futuro un mayor valor, que si lo hubiera destinado a una inversión inmobiliaria, en cualquiera de sus posibilidades (lote, loteo o fraccionamiento, quinta, chacra, casa, departamento).

Es por ello, que todos (vecinos, agentes y empresas constructoras) los que actúan en el proceso de comercialización de una propiedad, deben estar al corriente del proceso de distritalización de la tierra y sus valores, los cuales, son el primer escalón para llegar al valor de una propiedad; luego, a partir del contacto con un profesional idóneo y matriculado (Corredor Público Inmobiliario), el cual, por medio de la correspondiente tasación de la propiedad, podrá llegar a determinar un justo precio de comercialización y que ambas partes, comprador y vendedor, se beneficien y así movilizar el sistema inmobiliario en general. La Compra, Venta, Permuta y Suministro, están regulados legalmente por:

Código Civil y Comercial de la Nación

Título IV - Capítulo I - Compraventa:

- Sección I: Disposiciones Generales (1123 - 1128).
- Sección II: Cosa Vendida (1129 - 1132).
- Sección III: Precio (1133 - 1136).
- Sección IV: Obligaciones del Vendedor (1137 - 1140).
- Sección V: Obligaciones del Comprador (1141).
- Sección VII: Cláusulas complementarias (1163 - 1169).
- Sección VIII: Boleto de Compraventa (1170 - 1171).

Título IV - Capítulo II - Permuta (1172 - 1175).
Título IV - Capítulo III - Suministro (1176 - 1186).
Síndrome de Inquilino a Dueño o de Dueño a Inversor
Es un conjunto de fenómenos que caracterizan una situación determinada y está dado por la transformación del vecino, que pasa de inquilino a ser dueño; es decir, aquel vecino que toda su vida alquiló una propiedad y, en un determinado momento, tiene la posibilidad de adquirir un inmueble (lote o vivienda) como habitat propio; o bien, cuando el propietario adquiere una nueva propiedad para incrementar su patrimonio y con el fin de obtener una rentabilidad. Cuando esta situación se produce, el "nuevo dueño" entra en una algarabía propia de tan magno evento y, a su vez, se bloquea mentalmente porque quiere hacer todo para hoy y, en muchos casos, no dispone de los recursos necesarios para la cantidad de ideas que tiene.

Vecino... que esa algarabía no se transforme en locura, porque jamás podrá terminar lo que empezó y su obra quedará inconclusa por siempre. Como dice el dicho: "las ideas no se matan", pero, hay que tener recursos para realizarlas.

Lo mejor en estos casos es disponer de un profesional idóneo y entrar en la etapa de asesoramiento para hacer una buena distribución de nuestros recursos (tiempo y dinero), luego, cuando se tiene en claro que es lo primero que se debe hacer en la propiedad adquirida, pasamos a la segunda etapa en la que vamos a acumular información de los valores de mercado en lo que respecta a materiales de construcción, planos, habilitaciones municipales, conexión de servicios públicos y privados (luz, agua, gas, cloacas, etc) y los profesionales que debemos contratar (arquitecto, ingeniero, maestro mayor de obras, albañil, electricista, carpintero, plomero, gasista, etc); por último, planificar para el presente y proyectar con visión de cara al futuro todos los datos que tenemos a nuestro alcance y que nuestro proyecto sea útil a nuestros intereses.

Nunca olvide

a) Al Inquilino: el objetivo primario es dejar de alquilar y que ese dinero que destinaba a renta se transforma en recursos para su nuevo hogar.
b) Al Inversor: el objetivo principal es administrar la cantidad de recursos que va a invertir en la propiedad y, que los mismos, se amorticen lo más rápido posible en el tiempo.
Alquiler
Mendoza Argentina Una vez que el comprador adquiere o compra una propiedad, la misma, se transforma en una inversión inmobiliaria y como tal, se le debe encontrar o asignar un destino de inversión. A partir que el vecino tiene la llave de su propiedad en la mano, debe entender que es necesario acondicionar el estado de la misma a fin que sea más atractiva a la vista de los negocios que vendrán; a su vez, todas esas mejoras que se le realizan al inmueble en cuestión, nos han de evitar de cara al futuro que se produzcan problemas operativos en la propiedad; llegando a tranformarse en vicios ocultos en la misma y a partir de la falta de inversión por parte del dueño. Todo el dinero que se invierte en una propiedad para reacondicionarla y embellecerla es un gasto, pero, en el tiempo ese gasto se transforma y, revaloriza nuestra inversión inicial y le incrementa su valor a futuro. En consecuencia, es posible orientar la dicha inversión en dos operatorias inmobiliarias diferentes y por lo cual podemos clasificarlas en dos categorías, dependiendo del destino al que el inmueble va a ser sometido.

1) Inversión inmobiliaria activa: en esta modalidad la propiedad adquirida es destinada por su propietario a una actividad privada y, puede o no, lucrar con la misma en su propio beneficio.

1.A) Sin fines de lucro: es aquella en donde el propietario la ha de utilizar como vivienda propia o bien, en alguna actividad que no sea comercial. Por ejemplo: casa de familia, quinta de veraneo, chacra para huerta, etc.

1.B) Con fines de lucro: es aquella en donde el propietario va a destinar a la propiedad a una actividad comercial propia, con el fin de iniciar un emprendimiento privado para generarse sustento. Por ejemplo: local comercial, finca con viñedo, terreno para loteo, etc.

2) Inversión inmobiliaria pasiva: es aquella en donde el propietario no va a realizar ninguna actividad comercial propia, sino que, la misma ha de ser destinada al alquiler, con el único fin de poder obtener una rentabilidad a futuro sin iniciar un emprendimiento comercial propio. Al ser una inversión pasiva, la misma, no puede ser manipulada por el dueño sino que ha de ser solventada por su inquilino a partir del pago de un canón locativo. El negocio del alquiler tiene relación directa con la ley de oferta y demanda, ya que, la propiedad se tranforma en un polo o nodo productivo y con el cual el inquilino se ha de generar su sustento a partir de un emprendimiento comercial, cualquiera sea el rubro al que se destine la propiedad alquilada. Esta productividad generada por la propiedad en cuestión, está íntimamente ligada a la ubicación de la misma y a las posibilidades de negocio que pueda generar. Para ello debemos tomar como base de nuestro análisis los siguientes items:

a) La propiedad vacía no genera rentabilidad: a diferencia de otros emprendimientos comerciales, en donde, el producto ofrecido puede ser comercializado en otro momento; en el negocio del alquiler, el día que pasó no se recupera nunca jamás; es decir, si la propiedad no ha sido alquilada y el tiempo pasa, este, genera una pérdida que nunca será amortizada. Esta operatoria se produce cuando la propiedad está sobrevaluada en su precio o cuando la misma no reúne las condiciones mínimas de rentabilidad por estar en un estado deprorable.

b) El buen inquilino hace la diferencia: cuando la propiedad adquirida es destinada al alquiler, la misma, puede ser sometida a maltratos que pueden quedar expuestos o no a la vista del propietario al momento de rescindir el contrato. Con el tiempo pueden aparecer aquellos vicios ocultos generados por un inquilino del pasado y que, en un futuro no muy lejano nos han de hacer gastar recursos en repararlos.

A partir de estos dos conceptos, es posible determinar y más en épocas de convulsión económica, en donde, se aplican indices inflacionarios a los contratos de alquiler y generan incertidumbre a la hora ver al negocio de la renta inmobiliaria como la mejor opción de inversión. Algunas veces, el dueño del inmueble cree que por aplicarle una alto porcentaje anual al contrato su rentabilidad va a estar asegurada, prefiriendo alquilar a un precio alto y perder la continuidad del mismo a través del tiempo.

Una vez que el contrato de alquiler ha finalizado, es posible poner en práctica dos casos que han de determinar si la elección fue acertada y en consecuencia nuestra rentabilidad sobre la propiedad fue positiva, o, si tomamos una decisión errónea y a nuestra ganancia se la llevó el tiempo perdido.

Caso 1) Buen inquilino renovación del contrato

a) Último cánon: $ 16.250
b) Renovación: automática
c) Nuevo inquilino: no
d) Reajuste: 12 % + 12 % + 25 % + 25 %
e) Nuevo cánon: $ 18.200
f) Precio: la inflación anual es del 25 % o más. Para el caso tratamos que al propietario no se le desvalorice su renta y al inquilino no se le haga cuesta arriba la nueva operatoria:

    - 1º año + 12 % = $ 18.200 (1º semestre)
    - 1º año + 12 % = $ 20.384 (2º semestre)
    - 2º año + 25 % = $ 25.480
    - 3º año + 25 % = $ 31.850
    - Total contrato = $ 919.464

Caso 2) Buen inquilino rescisión del contrato

a) Último cánon: $ 16.250
b) Rescisión: automática
c) Nuevo inquilino: si...
d) Reajuste: 30 %
e) Nuevo cánon: $ 21.125
f) Precio: la inflación anual es del 25 % o más, y, debido a la inestabilidad económica optamos por resguardar el precio para que no se produzca un desfasaje en el tiempo, a su vez, se genera una sobrevaluación encubierta.

    - 1º año + 30 % = $ 21.125
    - 2º año + 30 % = $ 27.462
    - 3º año + 30 % = $ 35.701
    - Total contrato = $ 1.011.456


Resultado = ( Caso 2 - Caso 1 ) / Nuevo Cánon < Caso 2 > => ( $ 1.011.456 - $ 919.464 ) / $ 21.125 = 4,35 meses
El resultado es redondeado a 5 meses, para un mejor entendimiento de la relación directa que existe entre el tiempo de desocupación y el precio fijado, a partir de la renovación o rescisión del contrato de alquiler:

Renta 1) si la propiedad fue alquilada antes del quinto (-5) mes posterior a su desocupación, la rentabilidad es positiva; es decir, que a pesar que la propiedad fue sobrevaluada se pudo conseguir un inquilino que accediera a pagar el canón propuesto y el criterio aplicado a partir del "Caso 2" fue el correcto.

Renta 2) si la propiedad fue alquilada en el quinto (5) mes posterior a su desocupación, la rentabilidad es neutra y la ganancia ha de ser la misma en ambos casos, a pesar que en el "Caso 2" el dinero obtenido es mayor, compensándose con el tiempo que estuvo ocupada en el "Caso 1".

Renta 3) si la propiedad fue alquilada después del quinto (+5) mes posterior a la desocupación, la rentabilidad es negativa; es decir, hubiese sido conveniente seguir con el inquilino del "Caso 1" a un valor menor en el canón mensual y no haber estado tanto tiempo desocupado sin generar alquileres para el "Caso 2".

El negocio inmobiliario del alquiler está íntimamente ligado al tiempo y a la ley de oferta y demanda en sus precios. El paso del tiempo es testigo fiel en algunos casos y cruel en muchas ocaciones, de la pérdida de rentabilidad de la propiedad por estar desocupada. Entonces, a la hora de tomar una decisión respecto de la propiedad puesta en alquiler y a la hora de preguntarnos que debemos hacer y como debemos actuar:

¿ Ser más caros y tener disponibilidad ?
¿ Ser menos caros y tener continuidad ?

Como el tiempo no puede ser manipulado por el sistema inmobiliario, ya que, no es posible saber en que momento se ha de alquilar una propiedad; entonces, si una propiedad en buenas condiciones y con una ubicación adecuada, no ha sido alquilada en tiempo y forma (3 a 6 meses en promedio), esto ha de significar que debemos mirar y reveer el precio fijado, para que la propiedad no entre en rentabilidad negativa y deje de ser un buen negocio al bolsillo de su propietario.

A la hora de alquilar, los inquilinos se enfrentan a un mundo de obligaciones y derechos que, por lo general, ignoran. Conocer los artículos que enmarcan el contrato de locación evitara abusos ante la necesidad de una vivienda. En el Código Civil y Comercial de la Nación se encuadra la legislación aplicable a contratos de alquiler.Se establece que el locador está obligado a entregar la vivienda en buen estado, explícito en el contrato. Después de entregada subsiste la obligación de hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes. La obligación locatario sólo comprende las reparaciones por daños que surjan como propios y no por el deterioro natural de la vivienda. El inquilino sólo debe pagar las expensas ordinarias. Si se discriminan como extraordinarias debe notificar de lo mismo al propietario. Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos. Pueden crearse en base a un imprevisto o de un proyecto no urgente; para reponer el Fondo de Reserva (exclusivo de los copropietarios). La Locación está regulada legalmente por:

Código Civil y Comercial de la Nación

Título IV - Capítulo IV - Locación:

- Sección I: Disposiciones Generales (1187 - 1191).
- Sección II: Objeto y Destino (1192 - 1196).
- Sección III: Tiempo de la Locación (1197 - 1199).
- Sección IV: Efectos de la Locación:
- Parágrafo 1: Obligaciones del Locador (1200 - 1204).
- Parágrafo 2: Obligaciones del Locatario (1205 - 1210).
- Parágrafo 3: Régimen de Mejoras (1211 - 1212).
- Sección V: Sesión y Sublocación (1213 - 1216).
- Sección VI: Extinción (1217 - 1221).
- Sección VII: Efectos de la Extinción (1222 - 1226).
Corredor y Sistema Inmobiliario versus Sistema Económico
Una propiedad, es una de las inversiones más importantes a que cualquier ser humano que vive en este Planeta, puede llegar a aspirar y por el cual se ha de sentir realizado y para el que se ha de sacrificar durante toda su vida. A fin de categorizar al rubro inmobiliario en una escala de valores respecto de otras actividades, podríamos decir que luego de la familia, el sustento y la salud; la adquisición (comprando o alquilando) de un hábitat para coexistir en sociedad, está entre las prioridades más importantes que cualquier vecino puede anhelar.

A partir de ello, el corretaje inmobiliario representado en su fiel y leal servidor el Corredor Público Inmobiliario (Agente), es el que en definitiva ha de marcar el destino de una sociedad pujante, a partir de un manejo a conciencia del rubro al cual representa. Si el Agente, se transforma en un mero "depredador comercial" a la espera de alguna presa indefensa y confiada, el mismo, ha de generar temor entre los vecinos que quieren acceder al sistema inmobiliario.

El Agente, tiene la difícil misión y por demás comprometedora, de imponer el precio de un inmueble para la venta o el alquiler; a su vez, debe lidiar con las viscisitudes que impone un sistema económico que desde siempre fue inestable e incomprensible a cualquier razonamiento lógico y serio, insertando al sistema inmobiliario en un descontrol, el cual, pareciera ser no tiene solución. A partir de lo cual, el Agente puede imponer ciertas reglas de juego en beneficio del rubro en general y así descomprimir el sistema inmobiliario en beneficio de muchos y en detrimento de algunos, para que el mismo sea visto como una inversión a futuro y en lo posible un gran negocio para quién accede al mismo.

Si enfrentamos al corretaje inmobiliario contra el sistema económico, es posible que ambos coexistan en paralelo y que a partir de las falencias del segundo, el primero quede bien posicionado. A partir del 9/7/1816: el Congreso Nacional proclama este día la existencia de una nueva nación libre e independiente de España u otras Naciones: " Las Provincias Unidas de Sud América ". Si tomamos esta frase como un mero formalismo y sólo lo circunscribimos a un hecho que es del pasado y como tal, no lo tenemos en cuenta en el presente y mucho menos como una forma de vida para el futuro, significa que en realidad no somos libres; sino que, seguimos siendo esclavos... de un poder extranjero o aún peor de uno nacional, que convive entre nosotros y que impone e impondrá, sus reglas de juego para manipularnos por siempre y para siempre jamás.

La República Argentina limita con países que en la sumatoria de sus índices inflacionarios igualan a nuestra: dolarización, sobrevaluación e inflación. Si las economías de nuestros vecinos (Chile, Uruguay, Brasil, Paraguay y Bolivia) tienen una salud económica estable y dentro de todo aceptable en lo que a precios de mercado se refiere, nos debería hacer entender que el problema económico es posible solucionarlo, pero, para ello debemos aceptar que nuestra mentalidad está viciada de: dolarización, sobrevaluación e inflación. Según la Real Academia Española, la palabra vicio (del latín vitium) tiene los siguientes significados:

E) Mala calidad, defecto o daño físico en las cosas.
C) Falta de rectitud o defecto moral en las acciones.
O) Falsedad, yerro o engaño en lo que se escribe o se propone. Vicios de obrepción y subrepción.
N) Hábito de obrar mal.
O) Defecto o exceso que como propiedad o costumbre tienen algunas personas, o que es común a una colectividad.
M) Gusto especial o demasiado apetito de algo, que incita a usarlo frecuentemente y con exceso.
I) Desviación, pandeo, alabeo que presenta una superficie apartándose de la forma que debe tener.
C) Lozanía y frondosidad excesivas, perjudiciales para el rendimiento de la planta. Los sembrados llevan mucho vicio.
A) Licencia o libertad excesiva en la crianza.
M) Mala costumbre que adquiere a veces un animal.
E) Cariño, condescendencia excesiva, mimo.
N) Sin necesidad, motivo o causa, o como por costumbre. Quejarse de vicio.
T) Hablar con descaro y desenfado, diciendo lo que se le viene a la boca, sin reparo alguno.
E) Ser hablador.

Un vicio puede ser solucionado a partir de un tratamiento especial, ya sea con un profesional entendido en la materia, o bien, con nuestro convencimiento personal sin la necesidad de contar con un especialista y, entendiendo que el vicio en cuestión nos hace mal y es perjudicial para nuestra salud física, mental y también para nuestro bolsillo. Los vicios en relación al rubro inmobilario son muchos, pero, tomando como base a la: dolarización, sobrevaluación e inflación; es posible determinar algunos posibles tratamientos:

A) Dolarización: si la economía está dolarizada a partir de una doble cotización de sus valores, el Agente debería desestimar aquellos clientes que dan sus propiedades en venta o alquiler, a partir de su precio en dólares; salvo que logre determinar en forma seria que tipo de cambio utilizar (¿ dólar oficial y legal ? o ¿ dólar paralelo e ilegal ? o ¿ cuál ?), de lo que se desprende que ninguna operatoria a partir de una doble cotización puede ser considerada seria y responsable. Si el Agente no quiere perder la venta o alquiler, entonces, debería pedirle al propietario que calcule, según la cotización que él crea o estime conveniente, cuál es el precio real en pesos y mantenerlo al menos por 3 a 6 meses. Si ambos, propietario y Agente, quieren trabajar el inmueble en dólares, pues deberán hacer lo imposible por buscar un comprador que tenga dólares en mano; pero, si los tiene seguramente irá a negociar una propiedad que se ofrezca en pesos o esperará a que haya una nueva devaluación.

B) Sobrevaluación: si no se unifican los criterios para tasar y valuar las propiedades, el sistema inmobiliario jamás tendrá una estabilidad real; para ello, el Agente debe encontrar las herramientas necesarias para llegar a un precio final que tenga sustento en el análisis serio de la propiedad:

B.1) Valor del suelo.
B.2) Valor de la construcción o producción.

A partir del consenso de precios, el mercado inmobiliario se debería equilibrar y unificar, para que no se publiquen valores que no tienen sustento de ningún tipo, poniendo como excusa que el precio publicado es el del "valor de mercado", sin siquiera haber visto el plano de mensura o la escritura pública de dominio. La sobrevaluación, es el índice que más trastoca y desequilibra al sistema inmobiliario en general y es generado íntegramente por los actuantes en él (vecinos, agentes y empresas constructoras); ya sea por desconocimiento, desinformación o avaricia y descontrol. En donde, si por el propietario fuera y a partir de la venta de su propiedad de precio bajo o medio, acceder a un inmueble de precio alto y un vehiculo 0 km sin poner dinero; obligando al Agente a hacer malavares con el precio y subestimando en muchas ocaciones el valor de tasación que el profesional calculó y que el propietario no aceptó, porque está convencido que su propiedad es la más valiosa del mercado inmobiliario provincial. Los vecinos deben entender que todos los inmuebles son preciados y valorados, pero no todos tienen el mismo precio y valor, ya sea para la venta o alquiler.

C) Inflación: si se logra manipular la dolarización y la sobrevaluación, talvez, con el tiempo y haciendo un lavaje mental en todos los niveles económicos: producción, industria, comercio y servicios; puede que sea posible mantener indices inflacionarios a un nivel aceptable. Mientras tanto, es necesario hacer frente a la inflación real existente en nuestro país, pero, tratando de imponer un criterio único y estable, para que el mercado inmobiliario no sufra las inclemencias del tiempo económico en el cual vivimos. Para ello, se debe lograr un consenso y el Agente debe encontrar la herramienta más estable para actualizar los valores de mercado. Existen variados indices en el mercado inmobiliario a los cuales podemos acceder, pero en la cantidad no siempre está la calidad; y la idea es consensuar un coeficiente de actualización homogéneo y que unifique los criterios de todos aquellos que actúan en el rubro, para evitar una canasta de porcentaje que complique el mercado.
Inflación, Especulación y Sobrevaluación
Los países que limitan con la República Argentina: Brasil, Paraguay, Bolivia, Chile y Uruguay; totalizan en su conjunto una inflación cercana en igual período de tiempo para Argentina. Estos países tienen diferentes sistemas económicos; siendo algunos de ellos industrializados y exportadores (Brasil); también, importadores y de economías abiertas (Chile). En estos casos, y en general en todo el sistema económico de América, los índices inflacionarios son controlados por sus gobiernos a partir de políticas económicas que tienden a desestimar y desalentar la especulación y sobrevaluación como forma de vida y sustento; que son en definitiva, las que forman y conforman una parte importante de la base de nuestra inflación actual.
Peso Argentino
Los sucesos económicos vividos en Mendoza y Argentina, a partir de los Huarpes y Puelches-Pehuenches, pasando por la colonización española, y luego, con la Revolución de Mayo y la creación de la Asamblea del Año XIII (acuñando la primer moneda) dieron como resultado la Independencia Nacional; después, con la organización del gran Ejército de Los Andes y la posterior Independencia de Sudamérica; y por último, sumidos y sometidos a 60 años de guerras civiles y, tanto más, por varios gobiernos democráticos y antidemocráticos, que ejercieron el poder en pos del beneficio de sus propios intereses; dieron como resultado final, una falta de identidad y de descreimiento generalizados, generando diferentes procesos económicos y por los cuales nuestra subsistencia parece estar reglamentada y supeditada a ellos, siendo que en la mayoría de los paises del Resto del Mundo no tienen influencia alguna y, pueden sobrevivir y desarrollarse:

1º) Inflación: generada por el Estado.
2º) Sobrevaluación: generada por los Intermediarios y Formadores de precios.
3º) Dolarización: generada por los Especuladores.

Estos procesos, provocan la subvaluación y desvalorización del Peso Argentino como moneda de intercambio y lo transforman en un bien depreciado y despreciado, falto de idoneidad y credibilidad; siempre en perjuicio del vecino que es el movilizador de la economía en general.

Los procesos inflacionarios sólo pueden ser frenados por sus gobernantes, pero, la sobrevaluación y la dolarización, puede ser manipulada por los vecinos, haciendo un boicot masivo a productos caros o negándose a participar de la implementación comercial de monedas extranjeras ilegales a partir de su doble cotización. Cuando un vecino consume un producto sobrevaluado o dolarizado, lo que hace es alimentar el negocio fácil y rápido, que los formadores de precios y especuladores (manipuladores), generan a partir de la implementación de una psicósis económica. La mente de un manipulador de precios, sólo entiende de negocios del momento y no de negocios a futuro, implementa el anticonsumo y ahoga el bolsillo del vecino, haciéndolo rehén de su avaricia. Prefiere vender uno caro y no muchos baratos, él sabe, que siempre hay un vecino que consume y así degenera el consumo y la producción masiva, en detrimento de los demás. El manipulador de precios, lo que hace es dividir la opinión de los vecinos y así, crear confusión comercial entre ellos, obligándolos a insertarse en el descontrol que generó y, a subsistir en él a como dé lugar. El manipulador de precios, utiliza a la inflación como base de su plan para fortalecer el precio de su producto y para incrementarlo en forma desmedida; a su vez, el Estado al no generar una política antinflacionaria en defensa de los vecinos, lo que hace es crear el caldo de cultivo ideal para la propagación de la especulación con la cual el manipulador se maneja. Pero, toda regla económica tiene: acción y omisión, y por las cuales, el manipulador por más poderoso que sea, debe recordar y entender, que también es consumidor y que, tarde o temprano, será presa de otro manipulador en detrimento de su bolsillo o, aún peor, con la quiebra y liquidación de su empresa o emprendimiento.
Sistema Económico = Sistema Social = Sistema Inmobiliario
A partir de sistemas económicos corruptos y luego de años de recetas mágicas y milagrosas; que los gurúes económicos de turno, nacionales e internacionales, nos vendieron como la luz que nos iba a guiar hasta las puertas del paraíso; en realidad, a partir de complejos discursos, tecnisismos incomprensibles o, pactos oscuros y secretos; nos legaron las llaves del purgatorio. La economía y en consecuencia el sistema inmobilario, clasifican a los habitantes de una región en:

a) Clase alta.
b) Clase media.
c) Clase baja.

Mendoza Argentina Esta tipificación es necesaria para poder entender cómo está conformado el sistema económico, a partir del ingreso per cápita de cada individuo y del cual todos los rubros: comerciales, productivos, industriales y servicios, pueden formar los valores o precios de los insumos que ofrecen en el mercado para la subsistencia humana y, así, generar la cadena del consumo. Si se desencadena un anticonsumo o, el consumo de bienes y servicios se tranforma en una metástasis que nos priva de una buena salud social, la economía se degenera y se engendran tres nuevas clases sociales:

a) Clase alta asustada y amurallada.
b) Clase media frustrada y enrejada.
c) Clase baja resentida y enchapada.

El ser humano puede convivir a partir de murallas, rejas o chapas, con otros individuos; pero, en algún momento y con la necesidad de subsistir, cada vecino debe salir a la calle para ganarse el sustento, dejando atrás su hábitat con murallas, rejas o chapas; conformando un todo, en donde estamos todos incluídos y del cual todos dependemos y al cual todos debemos cuidar... para nosotros y muy especialmente para las generaciones que vendrán.
Bibliografía
- Medina, José Toribio (1888-1902): Colección de documentos inéditos para la historia de Chile, Tomos 1 al 30.
- Academia Nacional de la Historia (1945): Actas Capitulares de Mendoza Tomo I.
- Espejo, Juan Luis (1954): La Provincia de Cuyo del Reino de Chile I y II.
- Junta de Estudios Históricos de Mendoza (1961): Actas Capitulares de Mendoza Tomo II.
- Academia Nacional de la Historia (1974): Actas Capitulares de Mendoza Tomo III.
- Academia Nacional de Historia (2011): Actas Capitulares de Mendoza Tomo IV.
- X) Archivo General de la Provincia de Mendoza: Época Colonial e Independiente (EC,EI), Carpetas y Documentos (C,D), Protocolos (P).